Tipps: Zinshaus verkaufen
Einführung
Informieren Sie sich in diesem Beitrag zu den Tipps und Überlegungen, wenn Sie Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten (oder müssen) oder so etwas grundsätzlich mal überlegen möchten:
Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen. Zu diesen Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung sowie Leistungen rund ums Zinshaus an.
Tipp 1: Überlegen ob verkaufen oder behalten
Es gibt einige Gründe, ein Zins- oder Miethaus zu verkaufen, etwa wegen Scheidung, Schenkung oder Erbschaft, wegen finanzieller Engpässe oder wenn man aus Alters- oder persönlichen Gründen die Vermietung nicht mehr fortführen kann oder einfach nicht mehr will. Denn das Betreiben eines Zinshauses kann ein aufwändiger und oft zeitraubender Geschäftsbetrieb sein: Man muss an viele Dinge denken wie Sanierung, Investitionskosten, Mietausfälle, Abrechnung für Mieter und Betriebskosten, Buchhaltung, Mieterwechsel, Steuern, usw.
Andererseits können Zins- und Mietshäuser sehr werthaltig sein, vor allem solide gebaute historische Zinshäuser zB aus der Jahrhundertwende. Und diese Werthaltigkeit zählt umso mehr in unsicheren Zeiten von Inflation oder Wirtschaftskrisen. Was alternativ also für ein Behalten der Immobilie spricht. Und man kann vieles vom Aufwand, den man mit dem Haus hat, auch an spezialisierte Firmen auslagern.
Eine weitere Variante ist ein Mittelweg, bei dem Sie und Ihre Familie zwar das Zinshaus verkaufen, aber weiter in Ihren eigenen vier Wänden und Ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Das geht entweder über einen für Sie günstigen Mietvertrag mit Recht auf Weitergabe und Untervermietung. Hier zahlen Sie auch beim Haus nichts mehr an Sanierungskosten, etc. mit.
Eine weitere Variante ist, dass Sie bei Ihrem Mehrfamilienhaus Wohnungen einzeln verkaufen und sich die eigene Wohnung (oder mehrere Wohnungen) für sich behalten. Dafür muss im Haus zuerst Wohnungseigentum begründet werden, falls dies noch nicht geschehen ist, und exakt regeln, wie künftige Kosten zB für Sanierung, Umbauten, etc. aufgeteilt werden. Oder man lässt vom Käufer das ganze Haus inkl. Ihrer Wohnung sanieren und zieht dann wieder ein.
Eine dritte Variante ist ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, wo Sie lebenslang kostenfrei in Ihrer oder einer Wohnung des Hauses leben können.
Wie Sie sehen, gibt es schon bei der Grundsatzentscheidung, Ihr Wohnhaus zu verkaufen oder zu behalten, einiges zu bedenken. Wichtig ist bei all diesen Überlegungen, dass Sie sich keinen Zeitdruck machen, sich in Ruhe überlegen, welche Optionen Sie haben, und sich darüber auch mit Experten beraten. Bevor die Immobilie überhastet und womöglich unter Wert abgestoßen wird.
2. Tipp: Den Zinshaus-Preis richtig einschätzen
Haben Sie eine Vorstellung oder Schätzung von Ihrem Zinshaus?
Viele potenzielle Verkäufer fragen sich, wie viel ist mein Zinshaus wert? Wie erziele ich den besten Preis? Das Ziel ist ja, dass man als Verkäufer die Gewissheit hat, für die Immobilie den bestmöglichen Preis erzielt zu haben. Die Frage nach dem Preis ist natürlich nicht so einfach zu beantworten, weil da viele objektive und auch subjektive Faktoren in die Zinshaus-Bewertung einfließen. Wie man als Laie selbst eine Preisanalyse machen kann, ist, indem man:
ähnliche Zinshausangebote aus der Umgebung online recherchiert, etwa auf Online-Plattformen
als Kaufinteressent bei Maklern unverbindlich anfragt und
im Grundbuch tatsächliche Kauftransaktionen recherchiert.
In der Praxis sind die meisten Verkäufer damit ziemlich schnell überfordert, weil der Recherche-Aufwand hoch ist und die Daten vor allem im Zinshaus-Bereich doch nicht immer so transparent zu finden sind, da viele Objekte gar nicht online gestellt werden oder nur solche, die schwieriger zu verkaufen und daher preislich oft günstiger sind.
EMPFEHLUNG: Daher empfiehlt es sich, einen Experten hinzuziehen, der das Zinshaus-Marktsegment gut kennt. Der analysiert dann Ihre Immobilie - im Hinblick auf Lage, Zustand und Potenzial der Immobilie und zieht dann einen Vergleich mit anderen Zinshaus-Transaktionen aus der Umgebung und jüngeren Zeit heran.
Auch GELDBLICK bietet übrigens das als unverbindlichen und kostenfreien Service an.
Tipp 3: Achtung vor Zinshaus-Rechnern
Vorsicht ist geboten vor Zinshaus-Bewertungs-Rechnern im Internet: Hier werden nur wenige Eckdaten zur Bewertung herangezogen. Außerdem verbergen sich dahinter oft Firmen, die die selbst zu einem niedrigen Preis bewertete Immobilie selbst kaufen möchten - um mit hohen Gewinn weiterzuverkaufen! Hier besteht ein Interessenkonflikt, da ein Käufer bzw. Kaufinteressent nicht gleichzeitig als scheinbar objektiver Bewertungsexperte auftreten sollte! Ein Beispiel dazu: Für die Stadt Wien werfen diverse Zinshausrechner im Schnitt QM-Preise aus, die um ein Viertel bis ein Drittel niedriger sind als die derzeit gängigen Preise am Markt.
Empfehlung: Besser auf die Expertise eines unabhängigen Immobilien-Experten vertrauen, der viele Faktoren für die Bewertung kennt, die Objekt- und Marktdaten auch objekt analysiert und KEINE eigenen Kaufinteressen hat.
Tipp 4: Wie man passende Käufer findet
Das einfachste: Sie finden in Ihrem eigenen Bekanntenkreis einen Käufer, der Ihnen einen guten Preis bezahlt. Was ein objektiv guter Preis ist, kann eine Experten-Bewertung liefern - wie eben vorher erklärt.
Ansonsten müssen potenzielle Käufer extern am Markt gefunden werden. Und das sind typischerweise vermögende Privatpersonen und Familien, professionelle Investoren, Stiftungen und Unternehmen. Mit dieser zahlungskräftigen Klientel haben wir von GELDBLICK täglich zu tun, viele davon sind regelmäßig auch Zins- und Miethäuser als Investment interessiert. Wir können Sie da also gern mit potenziellen Käufern zusammenbringen. Außerdem prüfen wir die Interessenten, Sie gehen nicht das Risiko ein, dass sich „Immobilientouristen“ oder unseriöse Interessenten Ihre Immobilie ansehen.
Wichtig ist nach meiner Erfahrung, das Haus nicht einfach auf eine oder sogar mehrere Immobilienplattformen online zu stellen. Erstens, erhalten Sie da unzählige Anfragen von Maklern und fragwürdigen Interessenten mit unklarer Bonität. Zweitens gelten Zins- und Miethäuser, die online gestellt sind, als Objekte “zweiter Wahl”, die nicht zuvor “offmarket” verkauft werden konnten und jetzt online gestellt werden mussten.
Unser Tipp: Achten Sie unbedingt darauf, dass das Angebot Ihrer Immobilie zuerst diskret in den richtigen Käuferschichten platziert wird. Und nicht online gestellt wird, zumindest nicht anfangs.
Tipp 5: Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
Der Verkauf eines Zinshauses kommt für die meisten Besitzer ja nicht so oft vor. Umso empfehlenswerter ist es, einen Experten zur Seite zu haben. Unsere Kunden unterstützen wir mit unserem Detailwissen, dem Netzwerk und fundierten Marktkenntnissen. Und nicht zuletzt auch mit unserer Leidenschaft für Immobilien und Zinshäuser im speziellen.
Wie geht man nun einen Zinshaus-Verkauf optimal an? Es gibt vier Möglichkeiten: selbst verkaufen, heutzutage also meist online, zweitens ein diskreter Verkauf über einen Makler, drittens über eine Auktion und viertens mittels eines sogenannten Bieterverfahrens.
Methode 1 - Selbst verkaufen
Wenn man das online macht, hat das die Nachteile wie vorher erklärt. So oder so haben Sie den Aufwand mit der Aufbereitung von Dokumenten wie Expose, Fotos, dann die Terminvereinbarungen, die zahlreichen Besichtigungen. Darüber hinaus ist zu denken an Kaufvertrag, die Haftung und Gewährleistung für Mängel, die Grundbucheintragung, die Immobilienbesteuerung, also viele rechtliche oder technische Aspekte, bei denen Anwalt, Steuerberater, Notar oder Bautechniker koordiniert gehören.
Methode 2 - Diskretverkauf via Immobilienmakler
Beim Diskretverkauf via Immobilienmakler nimmt Ihnen ein Makler diesen Aufwand ab und wickelt für Sie das professionell und rasch ab. Sie entscheiden dann nur darüber, an wen und zu welchem Preis Sie Ihr Zinshaus verkaufen möchten. Und müssen sich während und nach dem Verkauf keine Gedanken oder Sorgen machen. Das ist übrigens die klassische, am häufigsten vorkommende Verkaufsmethode. Auch unser Team bietet diesen Service an und wird von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Notaren und Bautechnikern unterstützt und Sie erhalten einen professionellen Service aus einer Hand.
Methode 3 - Auktion
Bei einer Auktion versammeln sich potenzielle Käufer, die davor über das Zinshaus oder mehrere Zinshäuser umfassend informiert worden sind. Mit der Auktion und dem Zuschlag an den Meistbietenden ist der Verkauf dann abgeschlossen. Diese Art Verkauf kommt ab und zu zum Einsatz, vor allem wenn mehrere Zinshäuser öffentlichkeitswirksam und ohne Zeitdruck zum Verkauf kommen.
Methode 4 - Bieterverfahren
Das Bieterverfahren ist in den letzten Jahren immer beliebter geworden - zumindest bei den Verkäufern. Das funktioniert dann so, dass die Interessenten ihr Kaufangebot verschlossen bei einer festgelegten Frist und Adresse abgeben. Mit Fristablauf werden die Angebote dort geöffnet und die top-gereihten Interessenten können danach Ihr Angebot nochmal (ein- oder mehrmals) nachbessern. So ein Bieterverfahren macht man oft bei Zinshäuser in begehrten Toplagen oder wenn das Haus mehreren Parteien gehört, die auf einen transparenten Verkauf Wert legen.
Wir können Sie zu allen Verkaufsmethoden beraten und tatkräftig unterstützen, also von Käufersuche, Vermarktung, Kaufvertrag, Unterzeichnung bis hin zur Schlüsselübergabe.
Tipp 6: Wie man ein Zinshaus professionell vermarktet
Beim Immobilienkauf, und das ist bei Zins- und Miethäusern nicht viel anders, geht es neben den objektiven Fakten wie Größe, Lage, Ausstattung immer auch um Emotionen. Der erste Eindruck eines Interessenten vom Haus ist maßgeblich für seine Kaufbereitschaft und Entscheidungsfindung. So wie wir sollten auch Sie als Verkäufer auf ein überzeugendes Erscheinungsbild Ihrer Immobilie achten, also etwa gesäuberte Zugangswege und Stiegenhaus, gepflegte Außenflächen, Türen, Decken, Wände.
Empfehlung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Profi ins rechte Licht rücken. Bei unserem Vermarktungspaket für Zinshäuser etwa sind immer und ohne Aufpreis inkludiert: professionelles Expose und Fotos, ein Rundum-Video, virtuelle 360-Grad-Touren und Homestaging. Sehen Sie als Beispiel, wie wir unsere Immobilien vermarkten ›
Tipp 7: Wie Überschuss aus Verkauf anlegen
Haben Sie nach dem Verkauf Ihres Zinshauses überschüssiges Vermögen, das Sie anlegen möchten? Da gibt es viele Möglichkeiten, über die wir als Family Office Sie gern objektiv und unabhängig informieren können. Mehr Informationen finden Sie auf dieser Website oder oder kommen Sie auf uns persönlich zu.
Noch Fragen ?
Wenn Sie zu den genannten Tipps und Themen eine Frage haben, kommen Sie für eine kostenlose Beratung zu uns oder kontaktieren Sie mich einfach.
Oder denken Sie daran, Ihr Mehrfamilien-, Miets- oder Zinshaus zu verkaufen? Dann finden Sie hier mehr Infos zu unseren Services zum Zinshausverkauf ›